Договор долевого участия

Допустим вы уже определились с объектом недвижимости, который хотите приобрести. Проверили документы застройщика, такие как договор купли-продажи или аренды на участок земли, разрешение на строительство и проектная декларация на возводимый им объект. И здесь мы подходим к важному этапу — подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

     Жилые комплексы Краснодара
 

С ПЕРВЫХ СТРОК

В первую очередь, на первой же странице ДДУ должно быть указано, с кем производится заключение данного договора. Там обязательно должны быть определения, кто есть «застройщик»: наименование строительной компании должно быть указано полностью, а еще лучше, если будут указаны более подробные сведения, такие как дата и место регистрации организации, а так же свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Обратите внимание на то, что договор должен заключаться с организацией, которая является собственником или арендатором земельного участка, на котором ведется строительство, а так же она должна значиться в проектной декларации.

Так же, следует обратить внимание, от чьего имени подписан ДДУ. Согласно уставу только генеральный директор может выступать от лица организации. И не менее важно, чтобы на договоре долевого участия стояла именно его роспись. Нередки случаи, когда договор подписан другим менеджером, что означает то, что он это делает по доверенности. Как говорят юристы, такой вариант нежелателен, так как в случае, если что то пойдет не так и дело дойдет до суда, то это может вызвать ряд осложнений. 

Если же квартира приобретается не у застройщика, а у посредника, то в таком случае к договору прикладываются документы, которые подтверждают действия застройщика по делегированию прав на реализацию данного объекта недвижимости.

В тексте ДДУ должен быть максимально четко указан предмет договора — то что застройщик в определенные сроки должен передать конкретный объект покупателю. Если же в договоре есть какие либо упоминания о софинансировании строительства, инвестировании либо об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию — значит этот договор составлен с нарушением ФЗ-214 либо не имеет к нему никакого отношения. Не смотря на то, что застройщик уверяет в работе по данному ФЗ и показывает бумаги, в шапке которых написано "договор долевого участия". БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ!!!

     Какие документы требовать от застройщика

Договор долевого участия можно считать легитимным, когда в нем содержится следующая информация о приобретаемом объекте:

• номер квартиры (может быть предварительным)
• этаж, на котором находится квартира
• кадастровый номер участка, на котором возводится дом
• строительный адрес (ЛИТЕР)
• финансовые гарантии (за счет которых застройщик выполняет свои обязательства)

Помимо этого, даже после передачи объекта дольщику, застройщик все равно несет за него ответственность в течение определенного гарантийного срока. Он тоже в обязательном порядке должен быть указан в договоре долевого участия. А именно:

• 5 лет — за квартиру
• 3 года — за технологическое и инженерное оборудование

По словам юристов, если эти сроки в ДДУ по какой то причине сокращены, то это является незаконным. 

Если какой то из упомянутых выше пунктов отсутствует, то такой договор не является заключенным. А тем более ДДУ не считается заключенным без регистрации его в Росреестре.

 

«ЛИЦО» КВАРТИРЫ

В договоре, в обязательном порядке, должны быть указаны:

• площадь квартиры
• площадь балконов (с уменьшающим коэффициентом)
• площадь лоджий (с уменьшающим коэффициентом)
• площадь террас (с уменьшающим коэффициентом)

После окончания строительства объекта органы технической инвентаризации производят его обмер. Площадь квартиры, как правило, после данной процедуры немного изменяется в большую или меньшею сторону. Это может быть указано в договоре пунктом, в котором сказано, что в случае увеличения площади дольщик должен доплатить за нее, а в случае уменьшения застройщик возвращает деньги за отсутствующие квадратные метры. Иногда застройщик указывает условие по которому, независимо от того, соответствует начальная площадь конечной или нет, стороны ничего друг другу не доплачивают.

214 федеральный закон не запрещает вносить пункт о пересмотре цены. Но тем не менее юристы утверждают, что пересмотр цены нарушает права дольщика. Если дольщику передана квартира меньшей площади, то за каждый квадратный ментр в сторону уменьшения квартиры застройщик обязан вернуть деньги. В случае, когда квартира, переданная дольщику, больше, чем заявлено изначально, то он не должен ничего выплачивать застройщику. Так можно действовать согласно закону о защите прав потребителя. Но в судебной практике по данному вопросу нет единого мнения.

     Виды мошенничества с новостройками

Полный перечень всех атрибутов передаваемой квартиры так же ОБЯЗАТЕЛЬНО должен быть указан в ДДУ: стяжка полов, установленные оконные блоки, входная дверь и т.п. Квартира с чистовой отделкой не исключение. В  ДДУ про нее так же должно быть указано все, от смесителей в санузле до класса обоев на стене. В 214-ФЗ нет указаний по внесению в ДДУ этих вещей, но в случае судебных разбирательств вам будет сложно что либо доказать, когда в подписанном вами договоре указан линолеум, хотя менеджер отдела продаж застройщика обещал вам паркет. 

Так же есть еще одно распространенное нарушение закона о защите прав потребителей, когда застройщик включает в ДДУ пункт о том, что имеет права без уведомления дольщика вносить изменения в проектную документацию на возводимый им объект. Юристы говорят, что это недопустимо, так как покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

 

СРОКИ И ФОРС-МАЖОР

Сроки в договоре долевого участия — один из самый важных элементов. Для начала до полного исполнения сторонами своих обязательств должен действовать срок самого ДДУ.

Вторым важным сроком является дата, когда объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи. Зачастую застройщик указывает в ДДУ не конкретный месяц, а квартал сдачи объекта. Это не запрещено законом, но для дольщика этот вариант не очень благоприятен. В 214-ФЗ указано, что в случае невыполнения строительной компанией обязательств, то дольщик спустя 2 месяца может расторгнуть договор во внесудебном порядке, а лишь с письменного уведомления строительной компании об этом. Если бы был указан месяц сдачи, то спустя два месяца после задержки сдачи строительства можно было бы расторгнуть договор. Ну а данном случае придется ждать последнего дня квартала, после чего ждать еще 2 месяца, а уже потом производить какие то манипуляции с договором.

Очень часто застройщики пытаются "подстраховаться", тем самым нарушая 214-ФЗ. Они указывают в договоре долевого участия условие, согласно которому за срыв сроков он будет нести ответственность только при наличии своей вины. Так же, случается, застройщики начинают необоснованно расширять перечень обстоятельств, из за которых могут сорваться сроки. Стандартно к форс-мажору относят такие обстоятельства, как война, атака террористов, стихийное бедствие. Но некоторые застройщики добавляют к этому перечню такие вещи как акты правительства или зимняя низкая температура. 

Сроки строительства — не единственный пункт, на котором застройщики стараются минимизировать свои риски. Многие застройщики минимизирут их еще и на качестве. К примеру, вносят в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости является подтверждением того, что он полностью соответствует проектной документации, нормам и правилам строительства. То есть, если дали добро на эксплуатацию дома, то дольщик не имеет права предъявлять какие либо претензии. На деле же в квартирах часто имеются недостатки, которые застройщик обязан устранить в определенный срок или выплатить компенсацию, согласно 214-ФЗ.

 

СЧИТАЙТЕ ДЕНЬГИ НЕ ОТХОДЯ ОТ КАССЫ

Очень серьезно отнеситесь к изучению пунктов договора, связанных с деньгами. Цена приобретаемого объкта недвижимости должна быть указана четко. Лучше всего, если она будет указана в рублях. Нередки случаи, когда застройщик указывает в договоре цену на объект недвижимости в условных единицах, при этом не фиксируя в ДДУ курс у.е. Юристы утверждают, что такая формулировка может ухудшить условия договора. 

В ДДУ должно быть указано, за счет каких средств покупается недвижимость, за счет собственных средств либо за счет займа в банке. Так же должно быть указано, в какой момент обязательства покупателя являются исполненными перед застройщиком. Сами застройщики всегда считают, что обязательства исполнены в тот момент, когда деньги покупателя поступают на счет застройщика. Но в те несколько дней, пока деньги проходят через банк до счета строительной компании, покупатель очень сильно рискует. На деле он не может повлиять на работу бансковской системы и контролировать процесс перевода средств. Из этого можно сделать вывод, что обязательства дольщика перед застройщика считаются выполненными с момента внесения денег в банк.

     Ипотека на квартиру в новостройке

Так же, важным пунктом ДДУ является указание лица, которое по кончанию строительства занимается регистрацией прав собственности на объект недвижимости, а так же несет все расходы по данному мероприятию: застройщик либо дольщик. Плюс важно указать, с какого момента дольщик должен производить оплату коммунальных услуг. Нередко строительные компании стараются повестить это на дольщика сразу после сдачи дома. Ну а на деле дольщик должен оплачивать коммунальные платежи только с момента подписания акта приема-передачи. Иногда между сдачей дома и подписанием акта может пройти 6 и более месяцев. 

     Акт приема-передачи

При заключении договора обратите внимание на пункт, описывающий процедуру расторжения договора. Обычно строительная компания взимает с дольщика неустойку от 1 до 15% от стоимости приобретаемого объекта. Но в 214-ФЗ нет четких ограничений на размер неустойки, потому и стоит уделить особое внимание данному пункту. В том же случае, если расторжение договора происходит по инициативе дольщика, но в связи с нарушением строительной компанией сроков строительства или предоставления некачественного жилья, речи о том, чтобы удерживать с дольщика неустойку, и быть не может.

В итоге хочется сказать, что не всегда дольщику стоит требовать от строительной компании подробнейшего расписания всех пунктов договора. А все потому, что при судебных разбирательствах дольщиков защищает закон о защите прав потребителей. А он стоит на страже интересов физических лиц.

Внизу представлен образец договора долевого участия.