Евгения Шумейко: как выбрать надежного застройщика?

Чтобы помочь нашим читателям максимально снизить риски обмана и покупки проблемной недвижимости мы обратились к президенту межрегиональной правозащитной общественной организации "Законное жилье" и директору ООО "Выставка недвижимости "Ярмарка жилья" Шумейко Евгении Владимировне.

Шумейко Евгения Владимировна

– Добрый день, Евгения Владимировна. Что побудило Вас организовать МПОО "Законное жилье"? 

Идея создания МПОО «Законное жилье» началась с желания помочь как можно большему количеству людей, сталкивающихся с проблемами при покупке жилья. Главной целью организации стала помощь простым гражданам в оформлении сделок с недвижимостью, а также содействие в создании более открытого и законного рынка строительства и продажи недвижимости на Юге России.

– Чем занимается Ваша организация? 

  – Сегодня МПОО «Законное жилье» активно ведет свою деятельность по консультированию граждан и аудиту договоров участия в долевом строительстве, помогает покупателям в заключении и регистрации сделок, защищает права дольщиков в суде, проверяет законность строительства практически всех новых объектов.

Мы постоянно работаем с людьми, проводим встречи с обманутыми дольщиками, тесно сотрудничаем с добросовестными застройщиками, проводим круглые столы и семинары по законному оформлению сделок и использованию финансовых инструментов при покупке жилья.

Для создания открытого информационного поля нашей организацией был создан журнал «Законное жилье», который рассказывает о том, как не ошибиться в выборе недвижимости, на что обратить внимание при заключении договора, как разрешить проблемы в сфере недвижимости.

Три года назад нами была создана Международная выставка недвижимости «Ярмарка жилья», главной задачей которой стало предоставление жителям и гостям региона информации о законных компаниях и объектах строительства в городе и крае. Каждый объект и каждая компания, представленная здесь, проходит самую строгую проверку на законность.

Также сегодня МПОО «Законное жилье» ведет работу по выявлению недобросовестных застройщиков и незаконных объектов строительства совместно с Администрацией Краснодарского края. Этим летом нами был проведен ряд рейдов по стройкам города и выданы соответствующие предписания о нарушениях.

– Как Вы оцениваете рынок недвижимости Краснодарского края на сегодняшний день, много ли в крае работает недобросовестных застройщиков? 

 – Сложная кризисная ситуация значительно изменила картину рынка недвижимости Кубани и России в целом. Сегодня на плаву остаются в основном крупные застройщики, имеющие надежные активы и те, кто строит на собственные деньги, не привлекая заемные средства. Надо сказать, что таких компаний немало в нашем регионе. Однако, и фирм-однодневок и тех, кто не смог справится с изменениями рынка сегодня довольно много. Об этом говорят регулярно возникающие проблемы с обманутыми дольщиками по тем или иным объектам. Нужно отметить, что в Краснодаре картина с законностью объектов строительства выглядит значительно лучше, чем в районах. Много жалоб поступает от покупателей объектов в Сочи и в целом на побережье. Многие объекты там строятся без соблюдения ФЗ-214, потому защищенность покупателей такого жилья довольно низка.  

– По каким признакам можно определить застройщика, с которым точно не стоит связываться? 

 – В первую очередь это фирмы, которые не работают в рамках законодательства и не имеют необходимых документов и разрешений. Фраза «документы в стадии оформления» встречается у таких застройщиков довольно часто и, как правило, означает, что разрешения на строительство нет, и оно вряд ли будет получено. Кроме того, не стоит связываться с компаниями, которые уже не раз откладывали сроки сдачи своих объектов – обычно причина в отсутствии средств на достройку и открытие продаж новых объектов в таких условиях очень подозрительно.

– На что в первую очередь стоит обратить внимание при выборе и покупке недвижимости? 

 – Если вы выбираете новостройку или «долевку» в первую очередь необходимо  обратить внимание на законность строительства и надежность застройщика. Узнайте все о компании: ознакомьтесь с уставом и свидетельством постановки на учет, отследите историю работы фирмы на рынке (какие объекты уже были построены, сданы ли они вовремя, не было ли судебных разбирательств). Также вы имеете право запросить годовой отчет организации, из которого будет видно финансовое состояние компании. Ну и, конечно, обратите внимание на пакет документов на выбранный Вами объект. В первую очередь ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией, а также документацией подтверждающей собственность или аренду земельного участка, на котором возводится здание. Хорошо бы получить инвестиционный договор, откуда будет понятно, на какие деньги ведется строительство. Особенно тщательно изучите договор долевого строительства. Конечно, обычному человеку очень сложно разобраться в  таком количестве документации, именно поэтому нами была создана МПОО «Законное жилье». Наши специалисты проводят эту работу ежедневно и каждый, кто ищет новую квартиру, может получить бесплатную консультацию по определению законности и безопасности будущей сделки.

– Считаете ли Вы, что покупать квадратные метры с помощью риелторов безопаснее? Если да, то как выбрать хорошего? 

 – Лично я не думаю, что риелтор сможет как-то обезопасить потенциально ненадежную сделку. Если это добросовестный риелтор, он, конечно, не станет работать с незаконными застройщиками, однако гарантии никто дать не может. Если вы ищете новостройку, на мой взгляд, проще проконсультироваться с юристами по вопросу законности интересующего Вас объекта и обратиться напрямую в офис застройщика. А вот при выборе «вторички» помощь риелтора, как правило, необходима. Найти хорошего специалиста помогут положительные рекомендации тех, кто уже пользовался его услугами. Если среди знакомых никто не может посоветовать хорошего риелтора, обратитесь в агентство, имеющее хорошую репутацию и штатных юристов.

– В последнее время все чаще встречаются так называемые ЖСК. Как Вы считаете, насколько безопасно строить жилье в составе такого кооператива? 

 –  ЖСК – довольно распространенная сегодня форма. Она имеет право на существование и ее деятельность может осуществляться в соответствии с законодательством страны. Однако надо понимать, что участник ЖСК гораздо меньше защищен, нежели покупатель «долевки». В первую очередь это связано с тем, что строительный кооператив проводит все строительные работы на собственные деньги будущих жильцов. В условиях роста цен на те или иные материалы и услуги необходимо быть готовым к тому, что конечная цена жилья изменится, и для достройки объекта понадобятся дополнительные средства.

– В Краснодаре очень часто встречаются плакаты типа "Квартира от 650 тыс. руб!". Что обычно скрывается за такого рода предложениями? 

 – Действительно предложений, в которых фигурируют цены до миллиона рублей, сегодня очень много. Как правило, это квартиры-студии площадью примерно в 20-27 квадратных метра, со вредней ценой на рынке в 36 тысяч рублей за метр как раз выходит стоимость квартиры до миллиона рублей.  Это, если хотите, примета времени: в условиях кризиса супер-эконом стал как никогда востребован. Многие крупные и надежные застройщики начали стоить такое жилье в рамках программ господдержки или как жилье для студентов. Конечно, Вы не купите за такую цену полноценную однокомнатную квартиру в центре города, но найти предложение на окраине или в пригороде вполне возможно. Главное – проверить законность объекта и надежность застройщика, потому как, к сожалению, большое число мошеннических сделок заключается именно в низком ценовом сегменте.

– Не секрет, что цена в строящемся доме гораздо ниже цены готовой квартиры, не опасно ли сейчас связываться со стройкой? Много ли объектов "замораживают"? 

 – Сама цель развития долевого строительства в том, чтобы предоставить людям возможность купить квартиру по более низкой цене на этапе строительства. Такое сотрудничество выгодно как покупателю, так и продавцу, именно поэтому большинство компаний продают квартиры на стадии котлована, и именно поэтому сегодня правительство уделяет особое внимание доработке ФЗ-214, контролирующего долевое строительство. Конечно, покупая квартиру в доме, которого еще нет, покупатель идет на определенный риск. В нынешних условиях гарантировать сдачу объектов в срок могут только самые стабильные компании, потому выбор объектов и застройщиков должен производится особо тщательно. Как правило, «заморозке» подвергаются те объекты, на достройку которых у компании не хватает денег, обычно это связано с большим объемом заемных средств. Однако, надо отметить, что сегодня защищенность участника долевого строительства значительно выше, нежели еще несколько лет назад, а надзор за строительными компаниями постоянно усиливается.

– Какую цену за однокомнатную квартиру можно назвать "нормальной", средней по рынку? 

 – Однокомнатные квартиры бывают разные. Можно купить «однушку» площадью в 35 квадратных метров, а можно и в 100. Важнее смотреть на среднюю цену за квадратный метр. В рамках федеральных программ господдержки установлена цена в 36 тысяч рублей за квадратный метр в рамках экономичного жилья. На рынке края эта цена вполне обоснована, ее можно назвать средней по отрасли.

– Какие советы по выбору и покупке недвижимости Вы могли бы дать нашим читателям? 

 – Главный совет – рассматривайте как можно больше вариантов и обязательно консультируйтесь по каждому из них со специалистами. В этом вам абсолютно бесплатно могут помочь в МПОО «Законное жилье». Обратите внимание на репутацию компании на рынке, отзывы тех, кто уже покупал квартиры у этого застройщика, изучайте и запрашивайте все необходимые разрешения и свидетельства, а также узнайте о финансовом состоянии фирмы. Проверьте, не было ли у застройщика замороженных объектов и отсрочек в сдаче домов. Тщательно изучите договор долевого участия и покажите его независимым юристам. Доверяйте тем компаниям, которые уже успели зарекомендовать себя как надежный застройщик, у которых нет проблем с документацией и которые ведут строительство без больших кредитных займов. Именно такие застройщики будут представлены на выставке недвижимости «Ярмарка жилья», которая откроется в краснодарском «Баскетт-холле» 30 сентября. Каждый объект, который будет презентован на стендах прошел доскональную проверку на законность и надежность специалистами МПОО «Законное жилье» и Администрации Краснодарского края. Здесь вы сможете подобрать надежный вариант и получить бесплатную консультацию юристов и специалистов банкой и ипотечных организаций края.