Вторичка или новостройка: что выбрать в Краснодаре в 2019 году?

Краснодар застраивается очень активно и выбор новостроек огромен. Но не намного меньше рынок вторичного жилья. И разница не только в цене. Есть много параметров, которые напрямую влияют на решение в пользу того или иного варианта. Начнем с вторичного жилья.

Вторичка бывает разной

Новый фонд – это дома 80-90-х и бывшие новостройки 2000-х. Есть старый фонд – это здания, которым не менее 40-50 лет. Обычно они самые дешевые, но у них есть свои особенности:

1. Частички. Это общие дворы, которые чаще всего можно увидеть в Черемушках, на Восточно-Кругликовской и в Гидрострое – эдакое общежитие на земле. Площади маленькие, жилье требует постоянного ухода, а с соседями приходится контактировать каждый день. Зато ближе к земле, и очень дешево. А еще их периодически сносят и хозяевам выдают жилье в новостройках.
2. Хрущевки, брежневки и сочинки. Это очень популярный сегмент недорогого жилья. Чтобы его найти нужно посетить Черемушки, район Сочинского рынка на МХГ, улицы Индустриальную, Станкостроительную, Славянский и Фестивальный микрорайоны. Они маленькие, иногда со странными планировками. Зато вокруг всегда зелень и полностью развитая инфраструктура.
3. Сталинки. В качестве исключения это всегда большие красивые дома в историческом центре Краснодара наулицах Красная, Орджоникидзе, Офицерская, Ленина, Гимназическая. Практически все из них уже прошли капитальный ремонт, поэтому можно не волноваться за качество. Но и цена у сталинок может соперничать с новостройками бизнес-класса.

Еще на рынке появляются купеческие дома. Но достаточно редко. К тому же у них обычно достаточно ветхое состояние, маленькие площади, поэтому их ценность на уровне частичек.

Особенности выбора новостроек

Есть 3 распространенные ценовые категории нового жилья от строительных компаний (СК): эконом, комфорт и бизнес класс. Кроме цены, в зависимости от класса меняется технология строительства, качество внутренней и внешней отделки, продуманность инфраструктуры. А еще, конечно и коммунальные платежи. Содержание жилья в домах бизнес-класса обычно в 2-3 раза дороже, чем в эконом за счет оплаты услуг консьержа, охраны, а также штата обслуживающего персонала. И, конечно, отдельной наценки за статус.

Но стоит учитывать, что четких границ между категориями нет, заявленный класс может не в полной мере соответствовать нормам. Поэтому лучше обращать внимание на репутацию застройщика и используемую технологию строительства.

В Краснодаре для строительства нового жилья в 80% случаев используется монолитная технология. Строители собирают каркас и равномерно заливают бетон, чтобы получилось монолитный скелет здания. Наиболее часто внешние стены делают кирпичем, а межкомнатные газобетоном. Срок эксплуатации – 50 лет, высокое качество, свободные планировки. Но и стоит такое жилье дороже.

Есть еще блочная и панельная технологии. На заводе отливаются отдельные части квартир, а потом как кубики Лего собираются на участке. Это быстро и достаточно дешево. Но есть существенные минусы – невозможность менять планировки и ужасная звуко- и теплоизоляция. Поэтому предпочтение лучше отдавать монолитно-кирпичной застройке. Отдельно стоит обращать внимание на отделку. Есть 3 наиболее популярных варианта:

1. Черновая отделка. В целом, это минимально подготовленное для заселения жилье. Коммуникации только подведены к квартире, стоит самая дешевая дверь и стеклопакеты. Зато можно проявить фантазию и сделать ремонт изначально как душе угодно.
2. Предчистовая отделка. Обычно это значит, что коммуникации уже проведены, на полу стяжка, а стены и потолки покрыты штукатуркой. Остается сделать “косметику” и заезжать.
3. Чистовая отделка. Он же ремонт от застройщика, обычно за дополнительную плату. Специалисты СК полностью подготавливают жилье, чтобы покупатели могли сразу в него заехать. В отелях также практикуется установка мебели и техники, но это очень специфичный тип элитных жилых помещений.

В целом, если хочется сэкономить время, нервы и деньги, есть силы и желание, то лучше выбирать предчистовую или черновую отделку. А затем нанимать проверенного мастера для ремонта.

Районы и цены в 2019 году

Немного разобравшись в особенностях новостроек и вторичек, пора переходить к самому интересному – ценам. Обычно вторичное жилье дороже за счет того, что покупатель может сразу заехать и жить в развитом районе, но это не всегда верно. Многое зависит от класса новостройки, застройщика, а главное – района Краснодара.

ЦМР (Центральный район)

Он огромен и разнообразен. Это Старый Центр с ул. Красной и Театральной площадью, где архитектурные шедевры прошлых лет и частички на земле соседствуют с хай-тек новостройками. Это Табачка с промзоной, гаражами и Ж/Д путями и длинная ул. 40 лет Победы. Это утопающие в зелени Черемушки и Дубинка. Как рассказывают местные жители:

“Купил квартиру в высотке бизнес-класса. Выходишь утром на балкон и смотришь на перекошенные старые домики вокруг. Это и есть центр Краснодара!”

Главное преимущество района – обилие развлекательных учреждений и торговых центров, образцово развитая инфраструктура и удобная транспортная развязка. Здесь можно встретить все варианты новостроек и вторичек. Но по отзывам есть и минусы – шум, загазованность и пробки на основных магистралях:

“На машине даже из дома не выедешь. Везде все забито!”

Средние цены на жилье в ЦМР:

ФМР (Фестивальный район)

Сосед Юбилейного и Центрального районов. Много зелени, есть все для комфортной жизни. Правда трамвайные пути не во все уголки проложены. Зато можно быстро добраться до центра Краснодара или выехать из города. Отличный вариант для тех, кто хочет жить рядом с центром, но в то же время в тишине и спокойствии, если судить по отзывам жителей:

“Здесь есть все то же, что в центре, кроме шума и толп людей. Идеальный спальный район Краснодара!”

Средние цены на жилье в ФМР:

Плюсы и минусы вторичного жилья

Вторичное жилье не теряет популярности, несмотря на более высокую стоимость. Этому способствуют неоспоримые плюсы:

1. Развитая инфраструктура. Магазины школы, детские сады, парки и крупные торговые центры – все есть, все рядом.
2. Готовность. Не надо ждать окончания строительства на съемном жилье, переживать, что застройщик обанкротится или сэкономит на стройматериалах. Все уже готово.
3. Полнота информации. Не составит проблем выяснить все недостатки жилья, если поинтересоваться у жильцов. Все давно известно, а часть наиболее серьезных недостатков давно решена.

Но надо учитывать и минусы:

1. Соседи. Особенно в старом фонде. В таких домах гораздо проще встретить лиц, ведущих маргинальный образ жизни и просто склочных личностей.
2. Износ. Коммуникации и ремонт могут оказаться старше покупателя, а это огромные вложения в то, чтобы привести жилье в достойный вид.
3. Эстетика. Внешний вид старых домов обычно оставляет желать лучшего. А еще подъезды, годами впитывавшие не самые приятные запахи. Не стоит забывать и о “братьях наших меньших” – тараканах, блохах и клопах, которые могут жить в подвале, вентиляции или у соседей.

Частично эти проблемы решаются покупкой квартир в новом фонде. За несколько лет инфраструктура стабилизируется, а коммуникации еще вполне соответствуют современным стандартам. Но за такой комфорт, естественно, придется доплатить.

Плюсы и минусы новостроек

При покупке жилья в новостройке надо заранее подготовиться к сложностям в первые годы жизни на новом месте. Но люди готовы на это пойти ради:

1. Цены. Если совершить покупку на этапе котлована, то можно неплохо сэкономить. К тому же СК часто предлагают разнообразные акции для привлечения клиентов, повышая выгодность сделки.
2. Новизны. Новостройки – это еще и всегда современные материалы, хоть это еще не гарантирует их качество. Зато, если СК стремится поддерживать свою репутацию, то можно не переживать, что в доме в ближайшие пару десятков лет возникнут серьезные проблемы с коммуникациями или крышей. Нельзя сбрасывать со счетов и банальный комфорт, в том числе и психологический, от использования новых бесшумных лифтов, систем индивидуального отопления, видеонаблюдения и пожаротушения.
3. Прозрачности сделки. Есть СК и покупатель. Нет судебных и банковских обременений на жилье, частичной собственности, претензий от частных лиц. Это упрощает также оформление ипотеки. Банки охотнее кредитуют покупателей новостроек.

А теперь к минусам:

1. Сроки. После оформления сделки надо ждать, пока закончат строительство и введут дом в эксплуатацию. Потом еще надо подождать, пока завершится ремонт у соседей, облагораживание территории, вырастут деревья, откроются коммерческие структуры. Это минимум 3-5 лет.
2. Риски. Всегда есть шанс, что застройщик просто не закончит строительство или сэкономит на материалах. А в результате дом будет выглядеть совершенно не так, как в проекте. И здесь нет никаких гарантий, кроме репутации СК.
3. Развитие района. В активно развивающихся районах есть проблема с инфраструктурой и транспортными развязками. Все-таки строительство жилых домов идет быстрее, чем развитие муниципальной сети.

Преодолеть эти трудности можно тщательно подбирая жилье, основываясь на репутации застройщика и отзывах дольщиков. Также всегда можно купить квартиру в новостройке, возведенной в уже развитом районе. Но оба этих решения повысят стоимость жилья на 20-30%.

Что выбрать?

Универсального решения в выборе между новостройкой и вторичным жильем нет. Но в целом, если хочется получить все и сразу, с минимумом ожидания и рисков – то лучше выбирать вторичку либо уже сданные новостройки в старых районах города.

Если же цель – экономия и возможные перспективы, то лучше обратить внимание на предложения застройщиков “молодых” районов Краснодара. На данный момент там много проблем с инфраструктурой, но они постепенно решаются. Главное, запастись терпением и выждать, пока все не наладится.