Покупка инвестиционной квартиры в Краснодаре

Всем привет! Идея заключается в следующем: есть 2 млн. руб. (или чуть больше, если надо) свободных денег, хочу взять инвестиционную 2-х комнатную квартиру в Краснодаре в строящемся доме. Пожелания такие: в развитом микрорайоне (общественный транспорт, школы, садики, магазины, поликлиники, аптеки в шаговой доступности), максимально близко к центру. Какие примерно есть подходящие варианты и вообще есть ли смысл сейчас в этой затее с учетом состояния рынка недвижимости? Кто что думает?

здравствуйте. Идея хорошая,но больно затяжная, и налоги сейчас съедят всю прибыль. Сам занимаюсь залоговым имуществом, бывают более достойные варианты для инвестиций. И перепродавать можно сразу после покупки!

hermann, На двушку не хватит вообще(при ваших запросах). Если только однокомнатную.

Алексей прав, а он, думаю, на этом сайте думаю наиболее компетентный эксперт, а главное реально смотрящий на рынок недвижимости К.
Мое мнение- не самое удачное вложение, уж если только очень дешево взять (но это нужно с котлована у супернадежного застройщика). Но даже при этом сроки строительства ЖК будут не менее 1,5-2 лет. Вы вкладываете 2 млн ничего не получая с них. Далее нужно сделать ремонт (пусть даже своими силами и бюджетными материалами) обставить б/у мебелью и только после этого сдавать. За сколько Вы сможете сдавать -даже если без посредников и налогов однушку в развитом районе? Правильно-опять же будет зависеть еще и от состояния ремонта и укомплектованности. ну предположим за 15-17 тыщ на руки (коммуналку уже оплатили) это уж совсем шоколад! Ну или попытаетесь перепродать готовую квартиру. А что, на рынке Красндара мало предложений? Чем Вы можете привлечь потенциального покупателя. Только хорошим дисконтом, от 10% что съест часть дохода. Можно сесть и просчитать этот простой бизнес планчик. На мой взгляд сейчас даже простейшие депозиты до 1,4 млн принесут дохода больше. Это если успеть. Потом зафиксировать прибыль через пару лет и тогда можно купить что то. Не думаю что недвижимость за это время обгонит инфляцию (а вот она то-инфляция, скушает Вашим 2 млн где то на четверть) Я уверен,в этом году ЦБ будет планомерно снижать базовую ставку что повлечет за собой падение процентов по вкладам до 7-8 годовых, ну где то в среднем.На февраль месяц средняя ставка ТОП-10 составила 9,6%. И Регулятор рекомендует не превышать ее остальным банкам более чем на 3 пп. Максимальная кстати сейчас 12. А это 240 тыс в год, (или чуть больше если с капитализацией). Что составляет 20 в месяц без налогов (потому что ставка не более +5% по отношению к базовой) с минимальным риском (страховка АСВ) и сразу.
Повторяю это мое субъективное мнение. Уже как то рассказывал нашу историю недавней инвестиции в недвижимость, правда в Сибири, но ситуация не сильно думаю отличается. Успехов!

Думаю, что речь идет о продаже по переустепке перед самой сдачей. Недвижка с котлована до сдачи дорожает в среднем на 40%. То есть 20% в год.

Ну это в теории да. И мы так рассчитывали, покупая в 2013 году квартиру именно с таким расчетом вообще в чистом поле несколько свай за 2,5 млн. В то время как аналогичная по площади квартира с хорошим ремонтом стоила 3200-3400. Повторюсь, речь не о Краснодаре.
Так вот, через полтора-два года черновая квартира перед сдачей должна была стоить около 3 млн, с ремонтом соответственно, уже около 3500 учитывая (как мы надеялись) потенциальный рост цены на недвижимость. Однако, пришел дядюшка Кризис, ипотека стала недоступной, квартиры начали падать в цене, рынок заглох и... Хорошо застройщик сдал все вовремя но цена на удивление перед сдачей-нераспроданных в доме квартир была такая же, как на стадии котлована, и даже со скидками 3-5%.
ну вообщем долго рассказывать, резюме уже подводил-невыгодно (пока надеюсь) сейчас инвестировать в недвигу, совсем! И в Москве тоже, и думаю даже в Краснодаре
PS и еще переуступка это риски не все покупатели на это идут это раз. (Когда вокруг предложений от застройщика или подрядчика)
Продавая с маржой, придется платить налог с разницы (срок то владения менее 3 а хотят сделать или уже сделали и 5 лет) это тоже -, и не все покупатели пойдут на указание другой цены в договоре это два

Уже третий год наблюдаю все это на практике именно по Краснодару.
Так застройщик и будет продавать. Вы просто купили сегодня, а к сроку сдачи приходите в отдел продаж застройщика и просишь продать свое право другому с наценкой.
Не нужно будет, поскольку квартира таки не тала собственностью. Почему здесь все этим и занимаются)
Цена указывается установленная застройщиком на момент продажи.

Я сам по переуступке квартиру покупал полтора года назад. В договоре указывается сумма оплаченная мной, хотя я могу увидеть там и цифры от предыдущего дольщика.

ну тогда мне остается порадоваться за риелторов Краснодара)
А вот как то все не так как мне кажется. Во всяком случае у нас. И формально право (пусть не собственность) возникает с момента заключения ДДУ или купли продажи. И если человек решил продавать и продавать будет сам пусть и по переуступке. А зачем застройщику эти проблемы, когда у него своих квартир в доме нераспродано? И позвольте усомниться что на рынке недвижимости такая доходность, иначе бы не было такого количества нераспроданных ЖК и вообще предложений на рынке а также переносов сроков сдачи, думаю еще год, и цена поползет вниз ну или как минимум остановится. Вот тогда и купим квартиру своей мечты!
Здесь ВСЕ занимаются перепродажей квартир?)))

Oilman, Я не занимаюсь, хотя идея купить 100 квартир на котловане была.

Идея дело хорошее, у меня их тоже много) хватало бы средств. И везения, подкрепленного расчетом